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ESCRITURA PÚBLICA: A importância do instrumento em face da segurança jurídica.

ESCRITURA PÚBLICA: A importância do instrumento em face da segurança jurídica.

30/07/20

RESUMO

O presente artigo, tem como objeto versar sobre a importância da escritura pública, tendo em vista os negócios imobiliários. Apresenta em um primeiro momento, a definição de escritura pública realizada no cartório, como o instrumento que formaliza juridicamente a vontade das partes. Faz-se o presente estudo tendo como base a segurança jurídica, conduzida pela escritura pública e os efeitos dela advindos. A legislação impõe o ato notarial para formalização de determinados negócios, existindo as exceções legais, por se encaixar na exceção, nada impede que as partes queiram optar pela escritura pública. Notários e Registradores praticam os atos autorizados pela lei, cabendo a eles dar a correta interpretação jurídica. Evidencia-se em segundo momento para tratar da aquisição imobiliária, que reflete ainda mais a importância do registro imobiliário. Pesquisa-se, acerca dos institutos do contrato e a escritura, pois não há porque prestigiar o instrumento particular, salientando que favorece a clandestinidade e a evasão fiscal. E finalmente, trata-se da existência dos cartórios, para reconhecer que não se pode pensar na sua extinção, pois são eles os colaboradores para proporcionar maior segurança jurídica nas relações cotidianas.

Palavras-chave: Escritura Pública; Registro Imobiliário; Segurança Jurídica; Cartório

ABSTRACT

The purpose of this article is to discuss the importance of public deed, in view of the real estate business. Initially, it presents the definition of public deed held at the registry office, as the instrument that legally formalizes the parties’ will. The present study is made based on legal security, conducted by public deed and the effects arising from it. The legislation imposes the notarial act to formalize certain businesses, with the legal exceptions, as it fits the exception, nothing prevents the parties from choosing to go public. Notaries and Registrars perform the acts authorized by law, and they are responsible for giving the correct legal interpretation. It is evident in the second moment to deal with real estate acquisition, which further reflects the importance of the real estate registry. Research is done on the institutes of the contract and the deed, as there is no reason to give prestige to the private instrument, stressing that it favors clandestinity and tax evasion. And finally, it is about the existence of notary publics, to recognize that it is not possible to think about their extinction, as they are the collaborators to provide greater legal certainty in daily relations.

Keywords: Public Deed; Real Estate Registry; Legal Security; Registry

[1] Pós graduanda em Direito de Família e Sucessões pelo Instituto Damásio de Direito – IDD; Especialista em Direito Notarial e Registral pelo Instituto Damásio de Direito – IDD; Bacharela em Direito pelo Centro Universitário para o Desenvolvimento do Alto Vale do Itajaí – UNIDAVI; Escrevente Substituta da Escrivania de Paz de Salete, Santa Catarina; contato: franschmoller@gmail.com

INTRODUÇÃO

Em um primeiro momento, diante das pesquisas, se apresenta o instituto da escritura pública, conceituando a sua formalização e força probatória, bem como tratar dos atos que estão previstos na lei com a exigência do instrumento público, comportando-se logicamente as exceções legais que serão apresentadas, denotando que ainda não sendo obrigatória a opção pelo instrumento, pode ele assim ser optado, por ser considerado mais seguro.

É destaque dentre as pesquisas ao sentido de ressaltar a função exercida pelo notário e registrador, relacionando a sua atuação como aplicadores da lei. E observa-se, não simplesmente, por instrumentalizar os documentos, mas no agir de assessoramento, transmitindo confiança e segurança na prática de seus atos.

A real finalidade é de demonstrar a atuação realizada nos cartórios, agindo com cuidado, cautela e precaução, evitando assim inúmeras fraudes e falsificações que atualmente invadem o mundo dos negócios. Deixando evidenciado que a opção pela escritura pública é essencial para um negócio jurídico, válido, eficaz e seguro.

Ressaltar a respeito da função do registro imobiliário, dentre o registro do título para efetiva transferência da propriedade e também do ato da matrícula do imóvel. Desenvolvendo pesquisas a respeito do contrato de gaveta, apontando como infelizmente ainda é muito escolhido pela sociedade e assim destacar pontos importantes que esclarecem a insegurança advinda através de um simples contrato, comparando ao ato de escritura pública para os negócios imobiliários.

Findando, com o questionamento de como seria a sociedade se os cartórios não existissem?! Após pesquisas apresentadas, refletindo que o âmbito extrajudicial muito colabora com a sociedade e o Estado, garantidor de muitos benefícios, que são facilmente perceptíveis em meio a sua atuação, considerando que sem os cartórios a sociedade seria alvo de mais fraudes, negócios que seriam objeto de ações judiciais, e quanto mais falsificações.

  1. O ATO DE ESCRITURA PÚBLICA

Inicialmente é importante antes de destacar qual a relevância do instituto da escritura pública, é entender como ela é feita e quais os resultados advindos de optar pela escritura pública e assim formalizar o ato com segurança, que é o que ao longo do presente artigo será demonstrado, ou do que simplesmente optar pelo contrato de gaveta que considera a sociedade como menos oneroso (sem incidência de tributos e emolumentos cartorários) e segundo os conceitos, também menos burocrático, porém infelizmente é o escolhido por muitas vezes.

Dessa forma, reflete-se que a escritura pública é um documento que possuí efeito dotado de segurança jurídica. Destaca-se, por ser um ato público e representativo de legalidade, formaliza o negócio jurídico de acordo com a legislação legal, obedecida a vontade das partes e sob a assessoria de um Tabelião, qual seja profissional do Direito competente na atuação, que fará a devida orientação jurídica na formalização do instrumento.

A escritura é um instrumento público lavrado no Tabelionato de Notas, que possuí a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir ato, ato fato ou negócio jurídico, dotado de fé pública. Por meio desta, o Estado realiza a administração pública dos interesses privados que, necessária ou facultativamente adotam a forma da escritura pública. [1]

O instrumento adequado para dar forma jurídica a vontade das partes é a escritura pública, que por excelência, deve documentar os negócios jurídicos que sejam de conteúdo patrimonial. Ao notário cabe averiguar a vontade das partes, aconselhar, assessorar, e esclarecer os efeitos e consequências jurídicas do negócio a ser documentado. O tabelião é o intérprete da vontade, sob sua responsabilidade, de forma independente e imparcial da vontade declarada por aqueles.[1]

Portanto, a escritura conterá os requisitos legais que a faça produzir a devida validade e eficácia ao negócio formalizado, prevenindo dessa forma futuros litígios e discussões, como é o que ocorre em muitos casos de negócios verbais e contratos particulares que a cada ano ouvimos de forma exorbitante a sociedade no geral se queixando pelo aguardo de processos judiciais.

Destarte, é importante associar que o ato notarial será aquele formalizado por um agente competente, que detém de requisitos delegados através do Estado, pela atividade notarial e registral capazes de transportar para o papel a formalização da vontade das partes em forma de negócio jurídico.

O conteúdo do ato notarial é elemento fundamental, pois ele apresenta a importância do notário frente à relação jurídica, considerando o seu conhecimento jurídico como profissional do direito, determinante para produção dos efeitos que seu ato deverá produzir. Assim, na redação notarial, ao fixar o conteúdo, deve o tabelião se valer do melhor meio jurídico com o objetivo de alcançar os fins desejados pelas partes, os efeitos e as consequências dos atos ou negócios jurídicos a serem documentados. [2]

Portanto, ao elaborar um instrumento público este exige muita atenção e prudência, todos merecem o zelo por transportar a um documento tão importante como a veracidade dos fatos e a segurança que é garantida pelos Tabeliães e Registradores, profissionais com fim de apresentar a lei e transferir a solenidade ao negócio jurídico válido e eficaz.

  1. A OPÇÃO PELA ESCRITURA PÚBLICA AINDA QUANDO NÃO OBRIGATÓRIA

Destaca-se que a legislação impõe o ato notarial, a escritura, para formalização de determinados negócios, porém existindo as exceções legais, ainda assim se faz mencionar mais seguro é a opção pelo instrumento público.

Souza leciona acerca do tema apresentando que os negócios imobiliários, em regra, devem ser celebrados por escritura pública, cumprindo a exigência do Código Civil Brasileiro sobre a validade dos negócios feitos com valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente. Contudo, isso não quer dizer, que não possam as partes optarem pelo instrumento público, ainda que o valor da transferência não ultrapasse o disposto mencionado, podem optar pela forma mais solene, que faz prova plena e goza de fé pública. A segurança jurídica que decorre da prática do ato pelo tabelião deve ser considerada pelas partes quando necessitam celebrar contratos, ainda que não essencial seja, podem assim optarem pelo instrumento público. [1]

No que se refere na produção do ato notarial seu conteúdo faz surgir à eficácia a ele que está condicionada, pela aptidão de produzir os efeitos jurídicos. O paradigma disso, é formalizar um ato em discordância do exigido legalmente, assim será inválido e ineficaz o registro de imóvel celebrado mediante instrumento particular, quando o título deveria ser uma escritura pública. [2]

Destaca-se, para tratar que a escritura pública pode ser dispensada, mesmo ao tratar de negócios imobiliários, a exemplo, como são os abaixo do valor de trinta salários mínimos, também os contratos de Sistema Financeiro de Habitação, Alienação fiduciária, Compra e Venda pelo sistema de Consórcios, entre outros. As exceções contempladas são, contudo especialíssimas. A regra ainda é pela atuação do tabelião como de extrema relevância. [3]

Não são raras as vezes que ouvimos acerca de discussões judiciais a respeito de contratos habitacionais ou de consórcios realizados. As pessoas terminam se intimidando a custear advogados e quantas às vezes sem condições financeiras, em virtude de não terem sido bem esclarecidas na hora da formalização do negócio, enquanto, verifica-se, que as escrituras públicas tem por objetivo evitar esse tipo de judicialização futura, ressaltar que o tabelião age com tal dever de assessoramento ao momento de atender ao usuário. Convém mencionar uma citação do desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo que trata a respeito do assunto:

Segundo o desembargador Luiz Antonio de Godoy, presidente da Seção de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, seria mais do que suficiente para que os próprios bancos exigissem a celebração do negócio por escritura pública. “Acredito que a celebração de contratos por escritura pública, por reduzir a probabilidade de fraudes, indiretamente contribuiria para a redução do número de ações judiciais movidas em face de instituições financeiras”, diz o desembargador. [1]

Loureiro leciona, discorrendo que o legislador garante a inúmeros documentos particulares a mesma eficácia da escritura pública, como são os casos já citados dos contratos habitacionais, ocorre que analisando a jurisprudência fácil constata-se que determinados contratos acabam por originar milhares de ações que paralisam o judiciário, até em virtude de cláusulas consideradas abusivas, por outro lado vejam-se dificilmente escrituras sendo anuladas. E justamente nos contratos em que a lei dispensa a escritura pública é que verifica o maior número de fraudes e abusos, com enormes prejuízos para as partes e terceiros interessados. [2]

Argumenta Paulo Roberto Gaiger Ferreira, presidente do Colégio Notarial do Brasil Conselho Federal, que em geral, os contratos particulares são redigidos de forma parcial, visando o favorecimento da parte mais poderosa, podendo conter convenções ilícitas e cláusulas abusivas. Diferentemente, do que ocorre no âmbito dos cartórios, que estão sujeitos à fiscalização da Corregedoria Estadual. Ressalta ainda, que a Corregedoria é muito rígida na fiscalização dos cartórios. [3]

Apresenta-se, o ensinamento de Daniel Lago Rodrigues, Diretor de Assuntos Institucionais do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), a maior beleza do ato notarial: é a de democratizar o acesso ao ato jurídico hígido e eficaz. Trata-se de verdadeira tutela do hipossuficiente. Em determinado negócio, um mesmo notário vai servir a todas as classes sociais e, à pessoa física leiga e à grande corporação. Ambas as partes vão receber o mesmo tratamento, o mesmo esclarecimento, o mesmo aconselhamento, e vão se utilizar das mesmas garantias jurídicas. É comum de tempos em tempos surgirem movimentos para afastar ainda mais a necessidade de escritura pública. Porém, deve-se deixar claro que a supressão na intervenção do notário não serve à sociedade em geral, mas beneficia apenas a parte mais forte do contrato, que poderá contratar os melhores advogados e fazer prevalecer os seus interesses, ao passo que o cidadão comum restará desprotegido.

Denota-se, que após mencionar exemplos de casos excepcionais que não exigem a escritura pública para sua formalização, não sendo o caso de se encaixar na exceção, nenhum negócio envolvendo direitos reais sobre imóveis pode ser realizado sem escritura pública, sob pena de inobservância da forma prescrita em lei, essencial a validade do negócio e, por consequência, ser obstado o seu ingresso no registro de imóveis competente, por violar o princípio da legalidade. [2]

A escritura pública que é elaborada no cartório, é explicada de forma a dirimir as dúvidas das partes, naquele momento de formalização do ato com a máxima imparcialidade possível, os cartórios existem com intuito de assessorar a quem necessita, garantindo que as partes estejam muito bem instruídas da legalidade da lei. O tabelião não está para defender ou favorecer nenhuma das partes, ele atua com comprometimento e imparcialidade. Considera-se, que esta é forma mais segura e melhor compreendida pelas partes, e que também pode ser optada mesmo não sendo obrigatória ao se encaixar na exceção legal, nada impede que as partes desejem optar pela elaboração da escritura pública por se sentirem assim mais seguras.

  1. A ATUAÇÃO EXTRAJUDICIAL SOB A ÉGIDE DA SEGURANÇA JURÍDICA

De modo geral, as finalidades da atividade extrajudicial, encontram-se assentadas na Lei dos Notários e Registradores, que atribuem a destinação dos serviços de notas e registros para garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. Pela expressão da vontade do interessado com respaldo e conteúdo jurídico, visando atingir a veracidade e autenticidade da informação, constituindo um mecanismo de assegurar a técnica, a legalidade e a segurança jurídica dos atos e negócios jurídicos. [1]

A tarefa dos notários na atividade é destaque por meio da observância das regras legais e demais fontes do Direito, a relação jurídica criada em função da necessidade de conferir validade e eficácia a certos negócios jurídicos, bem como de aferir autenticidade, legitimidade e conservação a fatos jurídicos, tudo em prol da garantia de maior segurança do tráfico de bens e dos direitos pessoais e patrimoniais das pessoas. Esse ramo do direito tem como escopo contribuir para o desenvolvimento normal e sadio das relações jurídicas, mediante regras, princípios que tendem a evitar conflitos e diferenças das pretensões resultantes de ditas relações. [2]

Com base nos ensinamentos, faz-se o raciocínio de que a atividade notarial e registral com grandes atributos, é delegada pelo Estado e não está desprovida de fiscalização, muito ao contrário, precisa obedecer o ordenamento jurídico, pois o titular está agindo em nome do Estado que lhe investiu no cargo e está este submetido a fiscalização por parte do Poder Judiciário, merecendo ainda um destaque dada sua função social de auxílio ao judiciário e a enormidade de atos que vem se expandindo, reconhecidos pela lei, colaborando assim com o desafogamento do judiciário sobrecarregado.

O tabelião deve apontar a seus clientes os meios de técnica jurídica suscetíveis de realizar suas intenções e atender as suas necessidades. Trazendo aos sentimentos, as afeições e vontades de seus clientes, exprimindo sob forma jurídica, velando pela eficácia e segurança. O notário como profissional, igualmente defende o interesse da sociedade em evitar litígios, em observar fortalecida a confiança nas relações intersubjetivas, no acesso igualitário as informações e na consequente previsibilidade e diminuição dos riscos inerentes aos negócios jurídicos econômicos. [1]

O notário é o consultor jurídico, posto que têm o dever legal de orientar as partes e concretizar a sua vontade na formulação do instrumento jurídico adequado a situação retratada. A conduta de consultor tem uma ligação direta a prevenção de conflitos, visto que o notário tem o compromisso de captar a pretensão das partes e buscar no ordenamento jurídico a solução mais adequada a questão apresentada. O notário deve analisar a capacidade das partes, a possibilidade do objeto, sempre atendendo aos requisitos formais previstos em lei, conhecendo e obedecendo as normas jurídicas acerca da validade e eficácia dos atos que formaliza e orienta ao melhor alcançar a vontade das partes. [2]

É importante destacar como fundamental é para segurança jurídica a atividade desempenhada nos cartórios, do simples ato de se reconhecer firma, pode ser na verificação da assinatura para uma autorização, até o ato de formalizar o negócio jurídico de compra e venda de uma pessoa que trabalhou a vida inteira para conseguir a sua casa. Em todo ato, seja ele mais simples ou que exige mais atenção, se está diante de profissionais que trabalham e apresentam a lei para a sociedade. É no cartório onde se busca evitar a burocratização pela necessidade de se recorrer ao judiciário rastreando uma solução, quando em muitas vezes a solução é feita quando da assessoria no cartório.

Acentua-se, que a procura da população pelos cartórios tem como intuito principal a solução de problemas, de maneira rápida e efetiva. As atribuições notariais e registrais evoluem provando que a sociedade confia nos cartórios, os quais correspondem a essa confiança recebida. Em princípio de tal progresso é que as serventias extrajudiciais não se limitam a simples fazer aquilo que é pedido, ao contrário, buscam, quando preciso, ofertar ao cidadão uma alternativa juridicamente segura, verificando-se assim, a segurança na sua atuação de assessoramento. [1]

  1. A IMPORTÂNCIA DO INSTRUMENTO PÚBLICO

4.1. Da aquisição da propriedade pelo registro do título

Observa-se, a seguinte expressão “Quem não registra, não é dono!” muito provavelmente que tal expressão não seja desconhecida. De fato, ocorre que ao tratar da aquisição de imóvel, é relevante entender que não basta o simples contrato, ou um título de compra sem registro, ele não transfere a propriedade, a dita transferência acontece quando do registro do título no Ofício de Registro de Imóveis, e é o que está disposto em nosso Código Civil Brasileiro.

Destaca-se, no âmbito das relações dos negócios jurídicos, que, somente o registro do título tem o condão de operar a transferência do domínio. Isso porque, no Direito Brasileiro, exige-se, além do “título”, uma “solenidade”, o registro, no caso dos bens imóveis. [2]

Importante, descrever quais os efeitos do registro, e de tal forma, pode-se mencionar o efeito da publicidade, pois cada imóvel possui a chamada matrícula, o documento de identificação daquele imóvel, que é possível comparar com uma certidão de nascimento de um indivíduo, pois na matrícula do imóvel, assim como na certidão de nascimento, consta-se o seu histórico, dados os fatos que se sucedem, ou seja, a cada transferência do imóvel, um ato que restringe, de hipoteca, uma indisponibilidade, todos serão ali constatados.

O registro de imóveis, aonde feito o registro do título, consiste em demonstrar o estado atual, dentre todas as mudanças, alterações e extinção dos direitos referente ao imóvel. É espécie de repositório de todas as informações da propriedade imobiliária, caracterizadas pela publicidade, autenticidade, segurança e a eficácia jurídica. Por estabelecer o direito de propriedade, arquiva o histórico completo do imóvel e quais as suas modificações, em razão disso todos os atos jurídicos devem ser trasladados no registro de imóveis. [1]

A função do registro de imóveis é considerada como o repositório fiel da propriedade imóvel no país e de todos os negócios jurídicos vinculados a imóveis. Através dela garante-se a publicidade de quem é o titular de determinado imóvel e dos ônus que sobre ele recaem, contendo informações de todas as alterações referentes ao imóvel e o proprietário. [2]

Qualquer sistema de registro seja imobiliário, ou de qualquer outra natureza, tem, como fim especial, conferir segurança jurídica ao setor que tutela. No caso do registro de imóveis Brasileiro, a segurança que se busca é a estática, ou seja, a do titular dos direitos referentes a determinado imóvel, sendo atribuição do tabelião de notas a tutela da segurança jurídica dinâmica (do adquirente). Para atingir tal finalidade remota, vale-se da publicidade, a qual é a finalidade próxima do registro. Inscrevendo fatos juridicamente relevantes e publicando direitos, presumidamente conhecidos de todos, é que se busca conferir segurança jurídica ao sistema registral imobiliário. [3]

Destarte, para mencionar um exemplo disposto pela doutrina quanto a importância do ato de registro. Observa-se, uma pessoa que adquire um imóvel, mas deixa a escritura pública ou o contrato durante anos esquecido em uma gaveta. O negócio jurídico, da compra e venda formalizada continuará firme e eficaz, porém valendo apenas entre as partes do contrato. Contudo, quando for levado ao registro, o negócio imobiliário se aperfeiçoará, pois a partir de então passará a produzir os efeitos na órbita de todas as demais pessoas. [1]

É essa a expansão eficaz gerada pelo ato de registro. Veja-se, que durante o prazo em que o contrato é mantido apenas entre as partes, sem o devido registro, a transferência imobiliária não opera os efeitos perante terceiros, e o patrimônio envolvido continua respondendo por dívidas do alienante, e não do adquirente, assim podendo ser validamente retido por uma constrição judicial. Entretanto, com o registro da escritura, a penhora contra o alienante somente consegue ingressar no registro imobiliário se comprovada pela fraude ou desvio. Evidencia-se assim, as consequências relevantes e de extrema importância decorrentes da formalidade do ato de registro. [2]

Veja-se, então é a partir desse raciocínio, que se observa a grande necessidade de se ter o título de compra e venda registrado no registro de imóveis, o efeito da publicidade é a garantia da segurança em face de terceiros, com o registro se passa a valer o negócio feito entre as partes a gerar a eficácia perante todos os demais.

Com o registro do título, decorrem seus efeitos, portanto não podem terceiros alegar o seu desconhecimento, o comprador, a exemplo, perde a sua boa fé quando adquire um patrimônio sabendo que este está restrito por uma penhora, diante de verificada a condição preferencial do ônus já existente. Porém, também, comprova-se a sua boa fé, quando verifica a qualidade do proprietário e o livramento de ônus e restrições quaisquer na matrícula.

Dessa forma, entende-se, a relevância do registro imobiliário em face da segurança jurídica, pois através dele se obtém o histórico do imóvel, o seu repositório de acontecimentos e em razão disso produzem-se negócios jurídicos com a afirmação de validade, sob a assessoria de um profissional do direito capaz de averiguar vícios e fraudes na convicção da legalidade perante a sociedade. A opção pela escritura pública e o ingresso no registro imobiliário é o ato seguro para ser optado que facilmente fica demonstrado.

  1. POSSO FAZER APENAS O CONTRATO DE GAVETA?

Destaca-se, ao mencionar como infelizmente ainda é comum na sociedade, a escolha pelo contrato de gaveta. Aquelas conhecidas frases, como, mas é só um “contratinho”, “quando der a gente faz a escritura”, ou ainda, “eu não quero gastar”, muito provável que não sejam desconhecidas tais ponderações.

Ressalta-se a seguinte reflexão, você se sentiria seguro em comprar o imóvel de seus sonhos, de fazer o negócio de sua vida, através de um contrato virtual com cláusulas pré prontas, como assim é sabido que ocorre, sem a garantia de que o vendedor é mesmo o proprietário, de sua capacidade, ou de que o imóvel está disponível para venda e que o contrato é válido e eficaz?!. [1]

Evidencia-se, a falsa percepção da sociedade, em considerar o contrato a opção não burocrática, menos onerosa e de fácil resolução, quem sabe até seja momentaneamente. A sociedade está acostumada a pensar apenas no momento presente, e não nas consequências futuras, soluções imediatas e ao menor custo, sem procurar uma orientação jurídica, um assessoramento e assim entender quais são os efeitos decorrentes de se fazer apenas o contrato de gaveta, ao invés de realizar a escritura pública, o que acabar por gerar inúmeras consequências.

Destarte, observa-se, diversas desvantagens no instrumento particular, o simples contrato. A principal delas é a de ser elaborada por uma das partes e imposta à outra. O que diferentemente, ocorre com a escritura pública, que tem preço único, tabelado, visto da intervenção de um profissional do direito imparcial, com segurança jurídica e a possibilidade de que qualquer pessoa pode pedir uma certidão a qualquer tempo do dito instrumento.

Destarte, uma citação de Andrey Guimarães Duarte, Presidente do Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo:

A escritura pública garante mais segurança para aqueles que a escolhem, pois envolve uma maior análise das questões legais, tem maior observância das normas na medida em que há um tabelião, um agente público imparcial, fazendo uma análise do cumprimento de todas as regras legais que se relacionam com aquele vínculo obrigacional. O instrumento particular pode ser feito pelas próprias partes. Pode não haver uma pessoa instruída em Direito elaborando esse contrato, assim como também não há um agente imparcial. Muitas vezes esse instrumento particular é elaborado por uma pessoa que tem interesse no contrato, no negócio que está sendo firmado, o que pode gerar uma diminuição da proteção das partes ou de uma das partes”. [1]

Evidencia-se, a intervenção do notário nos atos e contratos celebrados entre particulares, a lei institui um mecanismo de direitos e prevenção de conflitos. A função notarial contribui para a realização da justiça contratual e para o progresso social. O notário é o profissional imparcial, que assegura a igualdade das partes no ato, evitando que qualquer delas se utilize de sua posição de superioridade jurídica ou econômica para tirar proveitos indevidos da parte com menor informação e conhecimento. O ato notarial é o instrumento jurídico adequado às necessidades de nossa sociedade: proteção das liberdades públicas, preservação dos interesses econômicos e transparência. [2]

Leciona a própria doutrina, ao discorrer que o instrumento particular gera insegurança. Não há porque o prestigiar contra literal disposição de lei, não sendo demais salientar que o instrumento particular favorece a clandestinidade e a evasão fiscal. A intervenção do tabelião, profissional do Direito que atua com imparcialidade, garante a publicidade, autenticidade, e especialmente eficácia e segurança previstas na lei, aos atos que pratica, deve ser estimulada, assim reservando-se o instrumento particular para situações especialíssimas. [3]

Reforça-se, que por meio da escritura pública ocorre o equilíbrio em virtude da posição do notário, que por força da lei, não defende os interesses de apenas uma das partes. A atuação imparcial contribui para que as partes negociem em situação de igualdade, ainda que ocorra diferenças econômicas entre elas. É mister do notário apresentar as partes as opções mais viáveis para o negócio pretendido, explicar todas as consequências e efeitos jurídicos de cada instrumento, alertando ainda sobre possíveis invalidades de cláusulas abusivas e até podendo negar se a intervir quando o negócio se reputar a ilícito. [1]

Denota-se, por tanto que o contrato não alcança a segurança jurídica decorrente da escritura pública. Faz refletir, quantos problemas e execuções judiciais os instrumentos particulares acabam originando.

Os impasses aparecem no futuro quando as partes litigam, tem-se por observar, quando o alienante do contrato contraiu dívidas e o imóvel vendido por aquele contrato sofreu restrições de credores e o atual possuidor, e aqui menciona-se possuidor do bem, pois proprietário é quem registra, quer comprovar o negócio feito, mas cabe considerar que terceiros não são obrigados a ter conhecimento de um contrato que criou obrigações entre as partes que o convencionaram e é partir de então, que demandam-se as ações judiciais por anos litigando a respeito.

Percebe-se, que a segurança advinda da orientação, assessoria do tabelião e do registrador, da verificação da situação do imóvel e das certidões fiscais em nome dos alienantes retratam o conforto e a certeza de um negócio livre de embaraços futuros que é como ocorre na elaboração da escritura pública. Não se trata da questão burocrática, mas sim de precaução no momento da formalização do ato, seguindo da escritura ao ato de registro perante o Ofício imobiliário.

A principal função do sistema registral é a de dar segurança jurídica ao tráfego imobiliário. Com a concentração de dados na matrícula, tem-se por objetivo reduzir a opacidade do registro, combatendo os gravames ocultos, sejam voluntários, legais, administrativos e judiciais, desestimulando assim a praxe viciosa dos denominados “contratos de gaveta”. [1]

  1. E SE OS CARTÓRIOS NÃO EXISTISSEM?!

Denota-se que em resposta a essa questão, talvez pelos não familiarizados com os cartórios, deve ser diferença não faz. Porém o objetivo dado é falar da importância dos cartórios frente à segurança jurídica. Salienta-se, que visto pelo ordenamento jurídico o objetivo da atividade notarial e registral, na atuação em seu âmbito jurídico para resguardar o seguimento da lei com intuito de proporcionar atos emanados de legalidade.

Ressalta-se a vasta importância da figura dos cartórios, dos tabeliães e registradores, que se não existissem, talvez enfrentaria a sociedade ainda mais problemas, fraudes, e falsificações, além do que já suporta. É o que também complementa a doutrina acerca da atuação realizada nos cartórios:

Mas a atuação do notário vai muito mais além, do que a mera formalização dos atos jurídicos; o notário assessora e aconselha as partes, conciliando interesses, e auxiliando-as com a absoluta imparcialidade, mantendo a paz social, pela prevenção de litígios e imprimindo segurança à contratação privada. [2]

Ressalta-se, o elemento diferencial na atividade notarial, é o fato que o notário tem a livre escolha dos meios de execução do ato, e não ocorre um vínculo de subordinação quanto a sua execução, diferentemente do que ocorre na elaboração de um contrato. O tabelião age sempre com imparcialidade e independência, é impossível aceitar ser coagido por algumas das partes, por ser mais poderosa do ponto de vista econômico. O compromisso exercido nos cartórios é de velar pela segurança, autenticidade e eficácia do negócio jurídico, aplicando seu conhecimento e valendo-se das técnicas do Direito para garantir o ato notarial conforme a ordem jurídica. [1]

Destaca-se, que o único mundo no qual se pode pensar na extinção dos cartórios seria aquele no qual todas as pessoas pudessem confiar cegamente umas nas outras, o que, infelizmente, está anos luz de acontecer. Vivemos em uma realidade de desconfiança e insegurança, na qual a atuação dos tabeliães e registradores é fundamental. Os cartórios visam garantir segurança e transparência nas relações jurídicas, seja desde o ato mais simples de reconhecer firma, assim por prevenir de falsificações. [2]

Por fim, é inegável que o papel dos cartórios se faz fundamental para sociedade. Garantindo a segurança jurídica em todos os seus atos, trabalhando diariamente na prevenção de fraudes e falsificações, por meio dos reconhecimentos de assinatura e autenticações de documentos, verificando a veracidade dos documentos ali apresentados, cuidando para formalizar as escrituras públicas legais com o fim de concluir um negócio jurídico válido. Trabalhando como colaboradores de um país mais justo, evitando ainda, menos processos judiciais e litígios que se perdurariam por anos perante o judiciário.

A sociedade atual evidencia a prova de que não se podem mais fazer negócios verbais ou deixar pelo simples contrato de gaveta, é demonstrado que a confiança deve ser depositada nos cartórios. É inegável que atuação desses profissionais do Direito, que são os colaboradores para proporcionar maior segurança jurídica, e ainda além como visto aos negócios imobiliários por comprovar o procedimento de realização da escritura pública que se evidenciou como seguro para formalização do ato.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Inicialmente, discorreu-se acerca de um desenvolvimento sobre o instituto da escritura pública. Ainda, sobre os atos que não exijam o instrumento público notarial, mostrou-se ainda assim possível ser optada a escritura pública em decorrência da sua segurança jurídica, de fato evidenciando como a lei e a doutrina, e ainda os repositórios de jurisprudência, prestigiam o ato lavrado pelo tabelião de notas.

Após entender a respeito do instrumento público e o papel desenvolvido pelo notário e registrador, é evidente que se faz a reflexão dos resultados advindos pela procura do cartório, ao invés de realizar o infelizmente homenageado contrato de gaveta, como não poderíamos comparar?! Assim, para ressaltar que não se trata de pensar na opção menos onerosa (e que muitas vezes, acaba sendo até mais onerosa, quando trata-se de determinados contratos), e sim pensar nos efeitos que o ato poderá refletir futuramente.

É importante entender, que na hora de formalizar o negócio imobiliário é preciso pensar no que se pode custar no futuro a opção pelo contrato mais barato. Deve-se refletir, para evitar possíveis demandas judiciais e transtornos burocráticos advindos de suas execuções.  É evidente que a busca pela assessoria de um tabelião, diante de toda sua orientação e verificação documental, garantirá um negócio revestido de segurança jurídica como foi apresentado ao longo do presente artigo.

Portanto, apresentou-se alguns estudos acerca da importância da escritura pública, que proporciona um negócio jurídico válido e legal, resultante de segurança jurídica, demonstrando quais os resultados advindos por sua realização, em que pese existir as exceções legais permitidas, é defendido o fato que a escritura pública pode ser optada mesmo aos casos excepcionais em virtude de sua segurança, conforme foi verificado ao longo das pesquisas.

REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS

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fonte: Francieli Schmoller

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